Ático Jurídico – Salcedo Abogados 8 de febrero de 2022 www.aticojuridico.com
Todas las previsiones coinciden en señalar que este año el precio de la vivienda seguirá al alza. Ello evidencia que el mercado inmobiliario está superando el bache generado por la pandemia, y se espera que el volumen de ventas sea en cómputo global, superior al del año anterior. No obstante, la entrada en vigor el pasado 1-1-2022 del nuevo valor de referencia va a condicionar el coste de las operaciones. Ello se debe a que, en muchos casos el importe a pagar por el adquirente en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) puede verse notablemente incrementado. Por ello, es aconsejable no firmar arras para la compra de un piso sin tener en cuenta su valor de referencia.
¿QUÉ ES EL VALOR DE REFERENCIA Y CÓMO AFECTA A LA FISCALIDAD DE LAS COMPRAVENTAS DE PISOS?
El valor de referencia es, desde el 1-1-2022, la nueva base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Ello, siempre que lo transmitido sean inmuebles, y no se haya pactado o declarado por el contribuyente un valor superior. Por este motivo, dicho valor de referencia afecta tanto a las transmisiones que se produzcan por causa de muerte, como a las realizadas inter vivos. Ello, independientemente de su carácter oneroso o gratuito. Así, se presume que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el valor de mercado que tiene el inmueble. Pero es una presunción de las llamadas “iuris tantum” que, por tanto, admite prueba en contrario. El problema es que la carga de dicha prueba se traslada al contribuyente.¿Cómo afecta un valor de referencia elevado a comprador y vendedor?
Si la trasmisión del inmueble se produce por título de compraventa, el valor de referencia puede tener un impacto relevante en la fiscalidad de la operación. Ello, en lo que se refiere al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuyo pago deberá asumir el comprador. Esto se debe a que el adquirente queda obligado a tributar conforme al valor de referencia que se haya asignado al inmueble, salvo que sea inferior al escriturado. Y ello, aunque el valor de la vivienda que conste en la escritura sea inferior. Un valor de referencia elevado, sin embargo, no perjudicará al vendedor. Y es que éste deberá declarar en su IRPF, como valor de transmisión a efectos de la ganancia o pérdida patrimonial, “el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado.” Es decir, por el valor por el se haya formalizado la operación. Y tampoco le afectará al impuesto de plusvalía municipal que, como transmitente, se verá obligado a pagar, salvo que haya transmitido en pérdidas. En un artículo anterior de este blog, ya comentamos las implicaciones del valor de referencia en el IRPF y en el impuesto de plusvalía municipal.¿POR QUÉ NO DEBO FIRMAR UNAS ARRAS PARA LA COMPRA DE UN PISO, SIN TENER EN CUENTA SU VALOR DE REFERENCIA?
La venta de un piso suele documentarse con un contrato privado de compraventa, y el pago de una cantidad en concepto de arras penitenciales según lo previsto en el artículo 1454 del Código Civil. Este precepto permite rescindir la venta, trascurrido el plazo para acudir a la notaría, asumiendo las partes ciertas consecuencias. En concreto, la pérdida del dinero entregado por el comprador en concepto de arras, si la operación no se lleva a cabo por causa a él imputable. O la obligación de devolverlas duplicadas el vendedor, si la venta no se materializa por su culpa. La entrega por el comprador, de arras para la compra de un piso (penitenciales), suele tener por objeto señalizar la operación y evitar que otro posible interesado se le adelante. Por este motivo, en muchos casos se lleva a cabo de forma precipitada. Y sin tener en cuenta el valor de referencia del inmueble que se pretende adquirir. Ello puede acarrear problemas si el valor de referencia del inmueble es superior al precio que se haya comprometido a pagar por la vivienda. Y es que, en tal caso, el comprador deberá pagar mucho más de lo que tenía previsto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Pues bien, si el potencial comprador no es capaz de asumir el sobrecoste, que en los casos más graves que nos han consultado, puede llegar a suponer varias decenas de miles de euros, la operación puede llegar a malograrse. Ello, con la consiguiente pérdida de la vivienda, y del dinero que el adquirente entregó en concepto de arras. Otra alternativa será hacer frente al incremento, si financieramente dicha opción es viable. E impugnar a posteriori el valor de referencia computado en la autoliquidación del ITP, para tratar de que Hacienda devuelva el incremento que el contribuyente se vio obligado a ingresar.¿CÓMO PUEDO RECURRIR EL VALOR DE REFERENCIA TRAS LA COMPRA DE MI VIVIENDA?
Dos son los caminos que el contribuyente tiene para impugnar el valor de referencia de Catastro. El primero de ellos es instar la rectificación de la autoliquidación presentada, tras la firma en notaría de la escritura de compraventa. Ello, solicitando al propio tiempo la devolución de ingresos indebidos. El segundo, que consideramos más arriesgado, es el de tributar conforme al valor de escritura (si es inferior al de referencia de Catastro), y recurrir la liquidación que Hacienda le notifique con posterioridad. En este caso, existe un elevado riesgo de que el contribuyente sea además sancionado. En todo caso, para que la impugnación prospere, los contribuyentes deberán acreditar que el valor de referencia que Catastro otorgó al inmueble en cuestión, no se corresponde con el de mercado. Para ello, podrán aportar tasaciones que demuestren que el valor del inmueble es acorde en realidad con el valor escriturado. O un acta notarial que justifique el estado real del inmueble, y su deterioro. Si el contribuyente no reclama en el plazo de cuatro años la rectificación de la autoliquidación del ITP que pagó conforme al valor de referencia de Catastro, o no recurre en el plazo de un mes la liquidación que la Administración le notifique, ya no será posible obtener la devolución de lo pagado.
